導讀：旅游開發(fā)土地政策 旅游發(fā)展用地政策 1. 旅游發(fā)展用地政策 2. 支持旅游產業(yè)發(fā)展用地 3. 旅游景區(qū)建設用地政策 4. 關于支持旅游業(yè)發(fā)展用地政策的意見 解讀 5. 旅游發(fā)展用地政策規(guī)定 6. 《關于支持旅游業(yè)發(fā)展用地政策的意見》 7. 旅游用地政策解讀 8. 旅游發(fā)展用地政策解讀 9. 旅游項目土地扶持政策 10. 旅游業(yè)發(fā)展用地政策

1. 旅游發(fā)展用地政策

總體規(guī)劃的對象是一個具體的景區(qū)。其基本任務是綜合研究旅游資源、客源市場，確定旅游地性質、環(huán)境容量及接待規(guī)模；劃定旅游區(qū)的用地范圍及空間發(fā)展方向；統(tǒng)籌安排區(qū)內各項建設用地和交通組織；合理配置各項旅游服務設施、基礎設施、附屬設施和管理設施；提出開發(fā)實施戰(zhàn)略，處理好發(fā)展與建設的關系，指導旅游的合理發(fā)展。

編制旅游總體規(guī)劃對更好地推動和實現(xiàn)旅游的開發(fā)計劃和發(fā)展目標，確保旅游資源的優(yōu)化配置使其實現(xiàn)最佳利用價值，確保設計的旅游產品與實際旅游市場需求的統(tǒng)一性，確保旅游地與所在區(qū)域間有關的各項事業(yè)在社會、經濟和環(huán)境方面的協(xié)調發(fā)展具有重要的意義。

2. 支持旅游產業(yè)發(fā)展用地

美麗鄉(xiāng)村投資什么項目，我認為還要抓住現(xiàn)在旅游人的心里，因人而異，每個人喜好不同 ，關鍵你的定位主題是啥，不能跑偏。

現(xiàn)在人的生活越來越好，旅游也成了人們的最大愛好，放飛自我，緩解壓力，我認為做農家樂還是不錯的，但要看你怎么去做，我分析如下：

一般城市的老年人，年齡越大越懷舊，因為他們的根很多都在農村，現(xiàn)在的農村也變成了青磚瓦房，也沒有了以前的感覺，所以我們要抓住這個特點，建一個真正的農家小院，真正的農家菜，如玉米餅，高粱饅頭，野菜餅等！還得有農村的石滾，石磨，種地的一些工具，共老人參觀，我認為不錯！

如果定位年輕人，農家樂要做的高大上一點，吃的要有特色，休息的要干凈，最好要有刺激的項目，游樂園，溫泉也是年輕人的愛好，農村本身山清水秀，再有這么好的農家樂，應該生意不錯吧！

3. 旅游景區(qū)建設用地政策

1、建設項目選址意見書

2、建設用地規(guī)劃許可證

3、建筑工程施工許可證

4、建設用地預審申請

5、林地使用申請

6、采伐許可證（樹木不能隨意砍伐）

7、土地使用轉讓協(xié)議書（與村民簽訂的協(xié)議書，附在立項申請書內）

8、建設用地規(guī)劃許可證

9、國有土地使用權掛牌交易確認書（招、拍、掛）

運作時可以靠后操作，可邊建設邊申請，在“兩證一書”取得前即可請縣人大召開常委會，取得一份允許提前開工建設，并在一定期限內補辦證件的會議紀要即可。

10、建設項目用地預審申請表

11、省林采伐許可證 （這個非常重要，一定要有）

12、使用林地申請表

13、擬占用林地現(xiàn)場檢驗報告

14、項目用地預審的規(guī)劃審查意見（需要上級批復）

15、土地使用轉讓協(xié)議（與村民或村委會）

16、鄉(xiāng)村規(guī)劃選址意見書（與鄉(xiāng)村相關的地塊開發(fā)需要）

17、項目承包林地開發(fā)利用合同（與林業(yè)廳/局）

18、土地使用證明

19、使用林地審核同意書

20、公路行道樹采伐更新許可證（牽涉公路管理局）

21、項目用地預審申請報告

22、國有土地使用權出讓合同

23、國有土地使用證

24、路政管理許可證及路政管理申請表

25、土地利用總規(guī)劃圖（國土局的土地規(guī)劃圖，規(guī)劃要以此為依據(jù)）

26、鄉(xiāng)村規(guī)劃建設許可證

27、村鎮(zhèn)規(guī)劃建設許可證

28、建筑工程消防驗收意見書（工程完成后）

29、建設項目施工圖設計審查合格書（施工圖的審核）

30、防雷裝置驗收（在規(guī)劃中著名防雷針位置）

規(guī)劃者需要了解項目開發(fā)過程中需要走那些程序，有哪些問題需要注意，這對實現(xiàn)“創(chuàng)意落地”非常必要。

環(huán)評和礦評與規(guī)劃關系不大，但也要適當了解一些，便于與甲方溝? ??，如環(huán)評采取一票否決制，有壓覆礦的情況下一般很難取得開發(fā)權等。

4. 關于支持旅游業(yè)發(fā)展用地政策的意見 解讀

土地分為農用地、建設用地和未利用地，使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。按照用途管制原則，一般情況下，建設行為應該使用建設用地，但也有一些例外情況，可以占用、使用農用地或未利用地，不需要辦理征轉手續(xù)，按原地類和用途管理。

一是旅游項目中屬于自然景觀用地及農牧漁業(yè)種植、養(yǎng)殖用地的，可按原地類認定和管理。

依據(jù)：《關于支持旅游業(yè)發(fā)展用地政策的意見》（國土資規(guī)〔2015〕10號）

二是僅在年度內特定旅游季節(jié)使用土地的鄉(xiāng)村旅游停車設施，在相關設施不使用永久基本農田、不破壞生態(tài)與景觀環(huán)境、不影響地質安全、不影響農業(yè)種植、不硬化地面、不建設永久設施的前提下，可不征收（收回）、不轉用，按現(xiàn)用途管理。

依據(jù)：《促進鄉(xiāng)村旅游發(fā)展提質升級行動方案（2018年-2020年）》（發(fā)改綜合〔2018〕1465號）

三是對自駕車旅居車營地的特定功能區(qū)，使用未利用地的，在不改變土地用途、不固化地面的前提下，可按原地類管理。

依據(jù)：《關于促進自駕車旅居車旅游發(fā)展的若干意見》（旅發(fā)〔2016〕148號）

四是在不改變用地主體、規(guī)劃條件的前提下，市場主體利用舊廠房、倉庫提供符合全域旅游發(fā)展需要的旅游休閑服務的，可執(zhí)行在五年內繼續(xù)按原用途和土地權利類型使用土地的過渡期政策。

依據(jù)：《關于促進全域旅游發(fā)展的指導意見》（國辦發(fā)〔2018〕15號）

五是礦山修復后的土地上發(fā)展旅游產業(yè)，建設觀光臺、棧道等非永久性附屬設施，在不占用永久基本農田以及不破壞生態(tài)環(huán)境、自然景觀和不影響地質安全的前提下，其用地可不征收（收回）、不轉用，按現(xiàn)用途管理。

依據(jù)：《關于探索利用市場化方式推進礦山生態(tài)修復的意見》(自然資規(guī)〔2019〕6號)

六是對利用現(xiàn)在山川水面建設冰雪場地設施，對不占壓土地、不改變地表形態(tài)的，可按原地類管理。

依據(jù)：《全國冰雪場地設施建設規(guī)劃（2016－2022年）》（體經字〔2016〕646號）

七是光伏、風力發(fā)電項目使用戈壁、荒漠、荒草地等未利用土地的，對不占壓土地、不改變地表形態(tài)的用地部分，可按原地類認定。

依據(jù)：《關于支持新產業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展促進大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新用地的意見》（國土資規(guī)〔2015〕5號）

八是光伏復合項目光伏方陣設施布設在農用地上的，在對土地不形成實際壓占、不改變地表形態(tài)、不影響農業(yè)生產的前提下，可按原地類認定，不改變土地用途。

依據(jù)：《關于規(guī)范光伏復合項目用地管理有關事項的通知》（冀發(fā)改能源[2019]1104號）

5. 旅游發(fā)展用地政策規(guī)定

你好，旅游用地是建設用地的一種，是指付出一定投資（土地開發(fā)建設費用），通過工程手段，為各項建設提供的土地。

是利用土地的承載能力或建筑空間，不以取得生物產品為主要目的的用地。

6. 《關于支持旅游業(yè)發(fā)展用地政策的意見》

屬于旅游用地。

旅游用地指用于開展旅游活動所占用的場所。如用于公園、游樂場等占用的土地copy。

旅游城市，是指具備獨特的自然風光或者人文資源等獨特資源，能夠吸引旅游者前往，具備一定旅游接待能力，以景區(qū)景點為核心、以旅游產業(yè)為主體、旅游業(yè)產值超過城市GDP的7%的一類城市。新型旅游城市則是指在城鎮(zhèn)化后，運用城市即旅游、旅游即城市的理念，全面地將旅游與城市發(fā)展有? ?融合起來，全力打造活力之城、人文之城、魅力之城、旅游之城。

旅游用地是新型知旅游城市發(fā)展旅游業(yè)必不可少的載體。隨著我國旅游業(yè)的飛速發(fā)展，旅游涉及的范圍不斷擴大，專門的旅游景點已不是旅游地的唯一選擇，農家樂、林家樂等鄉(xiāng)村游、自駕游、紅色旅游等旅游形式興起，旅游業(yè)呈特色化發(fā)展，旅游產品呈多樣化發(fā)展趨勢，同時作為用于旅游載體的土地也在隨著旅游范圍的擴大而擴大，城市旅游用地既可以是劃分出來專門發(fā)揮旅游功能的道城市土地，也可以是在其它功能的土地上發(fā)揮旅游雙重或者多重功能的城市土地，比如，機場、火車站、碼頭等游客集散地設立旅游咨詢服務中心，只要具有咨詢、預定、受理游客投訴等功能，就能判斷為其具有城市現(xiàn)代旅游功能。

7. 旅游用地政策解讀

一、旅游重點項目新增建設用地。對符合相關規(guī)劃的旅游項目，應及時安排新增建設用地計劃指標，依法辦理土地轉用、征收或收回手續(xù)，積極組織實施土地供應。

二、支持使用未利用地、廢棄地、邊遠海島等土地建設旅游項目。在符合生態(tài)環(huán)境保護要求和相關規(guī)劃的前提下，對使用荒山、荒地、荒灘及石漠化、邊遠海島土地建設的旅游項目，優(yōu)先安排新增建設用地計劃指標，出讓底價可按不低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定應收取相關費用之和的原則確定。對復墾利用垃圾場、廢棄礦山等歷史遺留損毀土地建設的旅游項目，各地可按照"誰投資、誰受益"的原則，制定支持政策，吸引社會投資，鼓勵土地權利人自行復墾。政府收回和征收的歷史遺留損毀土地用于旅游項目建設的，可合并開展確定復墾投資主體和土地供應工作，但應通過招標拍賣掛牌方式進行。

三、依法實行用地分類管理制度。旅游項目中，屬于永久性設施建設用地的，依法按建設用地管理;屬于自然景觀用地及農牧漁業(yè)種植、養(yǎng)殖用地的，不征收(收回)、不轉用，按現(xiàn)用途管理，由景區(qū)管理機構和經營主體與土地權利人依法協(xié)調種植、養(yǎng)殖、管護與旅游經營關系。

四、旅游相關建設項目用地中，用途單一且符合法定劃撥范圍的，可以劃撥方式供應。

8. 旅游發(fā)展用地政策解讀

發(fā)展。

根據(jù)我國法律規(guī)定，國務院和縣級以上地方人民政府應當將旅游業(yè)發(fā)展納入國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃。國務院和省、自治區(qū)、直轄市人民政府以及旅游資源豐富的設區(qū)的市和縣級人民政府，應當按照國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃的要求，組織編制旅游發(fā)展規(guī)劃。

對跨行政區(qū)域且適宜進行整體利用的旅游資源進行利用時，應當由上級人民政府組織編制或者由相關地方人民政府協(xié)商編制統(tǒng)一的旅游發(fā)展規(guī)劃。

旅游發(fā)展規(guī)劃應當與土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、環(huán)境保護規(guī)劃以及其他自然資源和文物等人文資源的保護和利用規(guī)劃相銜接。

各級人民政府編制土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃，應當充分考慮相關旅游項目、設施的空間布局和建設用地要求。

規(guī)劃和建設交通、通信、供水、供電、環(huán)保等基礎設施和公共服務設施，應當兼顧旅游業(yè)發(fā)展的需要。

9. 旅游項目土地扶持政策

民宿屬于經營性項目，本當只使用經營性用地，但在現(xiàn)行的土地類型劃分模式下，仍有一些可變通的方式。在鄉(xiāng)村搞民宿，原則上，在現(xiàn)有民房或公房基礎上改造利用即可。但也有些野奢類的民宿，可以伺機另起爐灶實施開發(fā)，這就要考量有哪些土地可以搞建設或臨建。

1、集體經營性建設用地

農村集體建設經營性用地，是指具有生產經營性 質的農村建設用地。農村集體經營性建設用地，在符合規(guī)劃和用途管制的前提下，可以進入城市的建設用地市場，享受和國有土地同等權利。

民宿投資者可通過直接投資或地區(qū)招商引資方式介入，企業(yè)單位、個人等與農村集體共同創(chuàng)辦、聯(lián)營聯(lián)建等方式企業(yè)開發(fā)使用農村集體建設用地。缺點是法律保障力度不夠大，可能面對信用風險等。

2、鄉(xiāng)村閑置公共公益設施用地（舊學校、祠堂、林場場、老舊廠房等）

閑置公共公益設施用地主要分為三類：第一類是農作季節(jié)性閑置。主要包括：土地、老房子、生產管理用房、農村公共活動場所；第二類是產業(yè)和公益設施閑置，主要包括：衰落或退出后的廠房、鄉(xiāng)鎮(zhèn)及學校撤并后的校舍、廢棄的水電站等設施；第三類是政策限制閑置，主要包括如關停的廠房、被清退的畜牧水產養(yǎng)殖場等。

此類模式開發(fā)中的閑置公共公益設設施往往屬于國有，權屬單一，在開發(fā)的合法合規(guī)性有保障。這類資源往往本身帶有鮮明的歷史風味，可改造為獨居藝術風格的民宿或民宿集群。

缺點：由于開發(fā)體量較大，改造成本較高，且可能涉及員工安置問題，對于開發(fā)商的資金實力要求較高。

3、普通農用地

普通農用地指直接用于農牧業(yè)生產的土地,包括耕地、園地、林地牧草地及其他農用地。

通過土地流轉、承租、轉讓、抵押等方式獲得普通農用地的經營權或使用權之后，可使用不改變周邊環(huán)境，不硬化地面條件下的建設方式（如木屋，樹屋，房車，集裝箱，帳篷，全玻璃框架、生態(tài)材料等臨時建筑形式）

缺點：政策不明晰，政策持續(xù)性難以保證。

4、空心村、農戶自有住宅、閑置民房及宅基地

“自有居住用房用于民宿經營”是經營民宿的通用模式，目前國家政策并未禁止此類用地建設民宿。

可以通過空心村改造，租用農戶住宅改建、聯(lián)建方式，可改造成民宿，也可用作休閑度假區(qū)配套，北京山里寒舍、杭州法云古村，安縵法云酒店等均為此模式。需注意，此模式下開發(fā)過程中民宿主應盡可能與本地村小組、村集體進行合作，以規(guī)避不必要的風險。

缺點：需與村民打交道，交易對手構成復雜。

5、國有未利用土地、集體四荒地

國有未利用土地是指土地權屬性質為國家所有且尚未利用或難以利用的土地，包括其他草地、河流水面、湖泊水面、沿海灘涂、內陸灘涂、冰川及永久積雪、鹽堿地、沼澤地、沙地、裸地等地類。農民農民集體經濟組織所有的“四荒地”指為荒山、荒溝、荒丘、荒灘等未利用的土地。

國有未利用土地未規(guī)劃其用途，但是目前政策鼓勵和支持將未利用地用于開展鄉(xiāng)村旅游，“四荒地”是農村較豐富的土地資源，可通過使用權承包、租賃或拍賣等方式取得。

建設模式：可以用建設休閑農業(yè)配套，可參考農村集體經營性建設用地、普通農用地建設模式打造民宿酒店。

6、一般耕地、果園等其他來源用地

一般耕地是指主要用于種植小麥、水稻、玉米、蔬菜等農作物并經常進行耕耘的土地。

這類土地不能用于建設永久性建筑，但比基本農田的保護程度要低一些，可以用于民宿的景觀、養(yǎng)殖、停車場等一類配套的項目，可以產業(yè)園、種養(yǎng)殖園辦公用房、管理人員宿舍、科研倉儲用房名義建設。

7、點狀供地

點狀供地是近年來在國家鄉(xiāng)村振興中重點提到的土地獲取方式，點狀是相對于原來的片狀而言。核心思路是按照建筑物和構筑物占地面積進行點狀供地，按照建多少，轉多少，增多少的原則，點狀報批，按規(guī)劃用地? ?用途，靈活使用。

點狀供地是將項目用地區(qū)分為永久性建設用地和生態(tài)保留用地，其中永久性建設用地建多少供多少，剩余部分可只征不轉，按租賃、劃撥、托管等方式供項目業(yè)主使用。通俗點說，就是在一大片土地上，用多少土地指標，算多少容積率，通過散點或者帶狀供給建筑用地，而其他周邊土地可以通過租賃的方式獲得。

該模式為鄉(xiāng)村民宿用地發(fā)展提供了新的思路和探索，優(yōu)點是用地效率高。浙江德清莫干山裸心堡項目采取“點狀供地、垂直開發(fā)”的方式，將項目用地分為永久性建設用地和生態(tài)保留用地，僅新增建設用地12畝，其余多數(shù)建筑是租用當?shù)剞r房改造而成，園區(qū)內的200多畝山林，從村民手中流轉，保持原貌，大大節(jié)約了用地指標。

使用點狀供地對民宿投資方的運營能力要求較高。

此外，利用鄉(xiāng)村宅基地或土地開發(fā)民宿，需全面調查研判后方可投資，要考慮交易方、用地年限、土地紅線、土地規(guī)模、村民利益等一系列因素，一著不慎可能前功盡棄。

10. 旅游業(yè)發(fā)展用地政策

一、看市場。

市場需求決定了未來農村旅游發(fā)展的潛力和盈利方式。因此，旅游市場的判斷非常重要。這里推薦一些判斷指標，如城市國內生產總值(GDP，判斷地區(qū)經濟發(fā)達程度)、城市人口規(guī)模(判斷潛在客源市場規(guī)模)、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入(判斷潛在游客可消費能力)、城市周邊景區(qū)數(shù)量和類型(判斷未來市場競合關系)、城市游客的出游頻率等等。獲取以上數(shù)據(jù)的途徑包括購買書籍，如《城市統(tǒng)計年鑒》、《城市旅游統(tǒng)計年鑒》等;查看政府公報，如《國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》;網站數(shù)據(jù)查閱，如政府旅游官方網站(旅游統(tǒng)計版塊)、政府統(tǒng)計信息網(統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計公報、統(tǒng)計數(shù)據(jù)等版塊)。

二、看資源。

基于對旅游市場的一般理解，需要對當?shù)芈糜钨Y源進行簡單評估，以確定滿足市場需求的旅游產品開發(fā)類型。旅游資源在一定程度上決定了產品設置和項目設計。

三、看位置。

區(qū)位(地理位置)在一定程度上決定了旅游市場的規(guī)模和農村旅游發(fā)展的基本模式。

農村旅游在確定開發(fā)位置時，要選擇人流量相對較多的區(qū)域，周邊設施齊全，人員流動性大，同時，自然環(huán)境豐富，有較多宜人的自然資源?？蛇x擇處于兩個(或多個)城市之間的鄉(xiāng)村，可吸引和服務來自兩個(或多個)城市的游客。

四、看交通狀況。

交通條件(可達性)與游客進入旅游目的地的難度有關。農村旅游發(fā)展的關鍵是交通可達性問題。一些農村地區(qū)偏遠，道路條件差，直接影響旅游客源市場的發(fā)展。因此，在發(fā)展農村旅游之前，必須要清楚地了解當?shù)氐慕煌顩r，特別是與周邊大城市的交通聯(lián)系，以制定相應的發(fā)展戰(zhàn)略。一些常用的工具是紙質交通地圖圖譜;門戶網站的在線地圖查詢，如百度地圖、谷歌地圖等等。

五、看政策。

農村旅游發(fā)展應注重國家和地方有關農村旅游發(fā)展的政策，如政府有關部門鼓勵政策支持旅游業(yè)的發(fā)展;規(guī)范農村旅游發(fā)展的規(guī)章制度;有關部門開展的創(chuàng)建，評估，推薦活動等。獲得上述政策信息的途徑是向農業(yè)、旅游等相關部門，如農業(yè)局、旅游局等;網上查詢，如農業(yè)、旅游政府部門官方網站，一般在政策條例欄中。

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