海南房價跌過三次，第一次，九幾年，建省建特區(qū)大開發(fā)，然后留下一地爛尾樓。房價從三千多跌到七八百塊/平都沒人買，為什么？那時候沒有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，人均收入低啊，本地人不買，外來打工的沒錢買。第二次，國際旅游島，三亞鳳凰島最高炒到七八萬/平，三亞灣炒到三四萬/平，現(xiàn)在不是說房價高嗎？還沒到那個時候水平線呢！

這一次房價飆升就是什么自貿(mào)區(qū)了概念?？丛u論區(qū)都是看漲不看跌，無理由的自信。人家炒房的都是炒概念，拉升起來的第一批早跑了，后面接盤的還在做夢。海南炒過黃花梨，最慘的時候暴跌七八成。有人就說了，全國對比，海南房價不算高的。我就奇怪了，北上廣深有一千多萬的城市人口，有完整產(chǎn)業(yè)鏈支撐城市發(fā)展和人口流入，海南現(xiàn)在全省才一千來萬人，全省城市人口才幾百萬人，沒有支柱性產(chǎn)業(yè)，沒有人口流入，明明三四線城市的命，偏說自己得了一線城市的病。說房價不會跌的去查查?？趯儆趲拙€城市，人均收入多少，人口多少，都有哪些高收入行業(yè)工作。

海南房子賣的最火的時候，銷售大廳喧鬧的都是外地口音，機(jī)場都是直奔售樓處的人，房子都是賣給外地炒房的囤著了?，F(xiàn)在限購了怎么就沒人買了呢？

海南本地人口有購房需求嗎？海南人在下面縣市和農(nóng)村有房，現(xiàn)在新農(nóng)村美麗鄉(xiāng)村建設(shè)，搞得不錯了，守著農(nóng)村寶地，在?？诖蚬ぶ苣┗丶?。?？谕林鞘腥丝?，多的都經(jīng)歷過三次拆遷了，補(bǔ)償了拆遷款和幾套還建房。

再說說海南的外來人口，海南有什么高薪產(chǎn)業(yè)和穩(wěn)定的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)?。坑卸嗌俅蚬さ馁I得起房??？菜價全國最高，三四線城市的命偏偏得了一線城市的病，那點(diǎn)工資收入吃個拉撒租房以后，還敢說買房嗎？

如果房價跌三成，炒房的和開放商誰先繃不住呢？比如100萬的房，貸款七成70萬，首付三成30萬，房價跌三成后估值70萬，你猜會發(fā)生什么嗎？你是用一百萬市值估價貸了70萬，現(xiàn)在房價不值100萬了，銀行讓你補(bǔ)足抵押物不足部分30萬，你節(jié)衣縮食的還著房貸，讓你再補(bǔ)30萬你怎么辦？賣掉？除了首付和裝修投入都沒了不說，賣掉的房款還不夠銀行貸款，因?yàn)?0萬還有利息啊。繼續(xù)還？補(bǔ)足抵押物價值。不賣也不補(bǔ)，繼續(xù)還貸，你的房子只值70萬了，你還按一百萬價值還貸，想想都得吐血吧，如果跌價超過三成呢？

這就是現(xiàn)在說房價不會跌的那部分人心里最害怕的，于是嘴硬的跟鴨子嘴似的，有一千萬個理由說服自己和別人房價不會跌，房價除了政府調(diào)控因素外還有市場因素，看不出不跌的理由，留貼在此，明年再看～

前幾年，不斷有中介朋友勸我買套海南的房，當(dāng)然，我都以“沒錢”為由婉拒了。

最近，這些中介朋友不斷的在朋友圈中做出“溫馨提示”，不斷告訴你3年前沒買海南，你虧大了。

于是，我開玩笑，說要把他拉黑了。

的確，海南房價火了，人們都很亢奮，但在樓市調(diào)控一盤棋的當(dāng)下，任何過于非理性的房價漲幅，都會有回歸理性的那一天，只不過各地頻率不會相同。

從“人”入手，客觀判斷海南房價情況判斷房價何時進(jìn)入拐點(diǎn)，其中一個方法是從“人”入手，進(jìn)行分析。

這里主要看兩個數(shù)據(jù)，一是人口凈流入情況，二是購房人的年齡結(jié)構(gòu)。

1、人口凈流入情況

經(jīng)典的“胡煥庸線”告訴我們一個真理，人口越聚集的地區(qū)，經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)。這條線，其實(shí)也能真實(shí)的反映出人口與房價的關(guān)系。

人口的遷移變動，真的能綜合體現(xiàn)出一個城市經(jīng)濟(jì)的景氣程度。

房子是居住的剛需，如果一個? ?區(qū)人口持續(xù)較快增幅，對房子的需求就會顯著增加，依據(jù)供需原理，房價也將被不斷推升。

而且人口的持續(xù)凈流入，也能讓你在未來想賣出房子的時候，可以盡快脫手，不至于找不到“接盤俠”。

上海，2000年人口1609萬，2017年達(dá)到2418萬，增幅44%；

北京，2000年人口1380萬，2017年達(dá)到2170萬，增幅57%；

深圳，2000年人口700萬，2017年1252萬，增幅78%，而且深圳約80%是年輕人，70%是外來人口，這是深圳房價持續(xù)上漲的最大內(nèi)在動力。

海南，2000年人口789萬，2017年人口926萬，增幅只有17%；

整體來看，海南并不缺樓盤，不過人口凈流入增幅并不明顯，甚至顯著低于一些二三線城市。

個人感覺，目前海南房價還未降溫，但顯然有些過度炒作，當(dāng)務(wù)之急是如何吸引更多人到海南，也就是找到下一批長期的“接盤俠”。

一旦一個省市人口開始出現(xiàn)持續(xù)的凈流出，就要警惕房價的拐點(diǎn)。典型如黑龍江省。

2、購房者的年齡結(jié)構(gòu)

這里說的購房者，主要是剛需購房者。房價除了與人口凈流入有關(guān)，也和購房人年齡結(jié)構(gòu)有關(guān)。

有專業(yè)房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)研究表明：

25歲~44歲是買房的主力人口。

其中25歲~34歲是購買力最旺盛的群體，這些人占據(jù)了買房人口的約50%，

其次是35歲~44歲的人，占到了24.5，二者相加占據(jù)了74.5%。

45歲之后，買房的意愿明顯下降。

也就是說，如果一個城市購房年齡結(jié)構(gòu)中，45歲以上的占比在逐漸上升，那意味著這個城市對房產(chǎn)消費(fèi)是需求不足的，拐點(diǎn)即將到來。

而根據(jù)專業(yè)房產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，2016年海南樓市成交年齡結(jié)構(gòu)如下：

可以看到，21歲~40歲人群的合計(jì)占比達(dá)到67%，購買力趨于年輕化，算是非常健康的指標(biāo)。

當(dāng)然，這些指標(biāo)要每年都看，畢竟海南這兩年房價漲得太厲害，超出了大多數(shù)人的收入增幅，不排除也會超出年輕購房者的承受范圍。

拿三亞來說，2016年末均價還不到1.5萬，

但經(jīng)過近兩年猛漲，目前早已突破3萬大關(guān)，兩年足足翻了一倍！

所以，判斷房價是否還有上升動力，首先看人口是否持續(xù)凈流入，二要看購房人口比例，40歲以下的年輕人口是否是購房的主力軍。

警惕“炒作基因”90年代初，海南樓市可謂是全國樓市的標(biāo)桿，房價曾經(jīng)在兩年時間，從1000多元飆升到7、8000元，而北京才只有不到2000元。

緊接著，嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控就出來了，房企被暫停上市，嚴(yán)控信貸資金流入房地產(chǎn)，結(jié)果造成大量房企資金鏈斷裂，海南樓市迅速崩盤，價格也從七八千回落到2000元。

基于“天高皇帝遠(yuǎn)”的地理位置，有興趣的朋友可以查查近10年來的歷史走勢。

雖然目前一切良好，但需要警惕海南樓市的“炒作基因”。如果樓市持續(xù)過熱，又趕上階段性的調(diào)控加碼，也不排除會出現(xiàn)短暫的下跌。

Hash:9f1d5dcca2b2ed0e39c234a99291d066beb93f21